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Actualités du droit pénal de l’urbanisme

Auteur/autrice : simonguirriec

  • Droit de visite et de communication : le droit français n’est pas contraire au droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile

    Condamnée par la cour européenne des droits de l’Homme en 2019, la France a renforcé la protection du domicile dans le cadre de l’exercice du droit de visite et de communication. La Cour de cassation, juge de la conventionnalité des lois, estime les dispositions des articles L. 461-1 et suivants du code de l’urbanisme, conformes à l’article 8 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

    Cour de cassation, troisième chambre civile, 26 mars 2026, 25-10.744, publié au Bulletin

    Le code de l’urbanisme organise le droit de visite des lieux accueillants ou susceptibles d’accueillir des constructions, aménagements, installations et travaux, ainsi que le droit de communication de pièces se rapportant à ces travaux par les autorités et agents mentionnés au premier alinéa de l’article L. 461-1 du code de l’urbanisme[1].

    La troisième chambre civile de la Cour de cassation, saisi d’un moyen en ce sens, a estimé ces dispositions conformes au droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile de l’occupant des lieux, garanti par l’article 8, paragraphe 1, de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

    Pour statuer ainsi, la Cour de cassation a relevé que :

    • Le droit de visite et de communication est encadré dans un délai de six ans après l’achèvement des travaux et est donc limité dans le temps ;
    • Ce droit poursuit les objectifs de prévention des infractions pénales, de protection de la santé, et des droits et libertés d’autrui, tous constituant des « buts légitimes » au sens de l’article 8, paragraphe 2 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;
    • Le droit de visite implique l’assentiment écrit de l’occupant, à défaut de quoi il n’intervient que sur décision du juge des libertés et de la détention, laquelle détermine les lieux et heures de la visite, précise que l’occupant peut être représenté par un conseil, et peut en tout état de cause faire l’objet d’un recours devant le premier président de la cour d’appel.

    Ainsi, les évolutions intervenues à la suite de la décision de la cour européenne des droits de l’Homme « Halabi c/ France » (16 mai 2019, n° 66554/14) et, plus précisément, la refonte en profondeur des dispositions du code de l’urbanisme relatives à la protection du domicile dans le cadre de l’exercice du droit de visite par l’administration sont jugées suffisantes au regard des exigences européennes par les juges français.

    [1] Le préfet, l’autorité compétente en matière d’autorisation d’urbanisme, et tous officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l’Etat et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire ou le ministre chargé de l’urbanisme

  • Droit de visite et de communication : la saisine du juge des libertés et de la détention implique la démonstration de la non-expiration du délai de six ans

    Lorsque l’occupant d’un logement s’oppose à ce que l’administration exerce son droit de visite et de communication, cette dernière peut saisir le juge des libertés et de la détention. Il lui revient alors de démontrer que sa demande intervient avant l’expiration du délai de six années à compter de l’achèvement des travaux. En revanche, la requête n’a pas à préciser les circonstances justifiant le contrôle.

    Cour de cassation, troisième chambre civile, 26 mars 2026, 25-10.744, publié au Bulletin

    Le code de l’urbanisme organise le droit de visite des lieux accueillants ou susceptibles d’accueillir des constructions, aménagements, installations et travaux, ainsi que le droit de communication de pièces se rapportant à ces travaux par les autorités et agents mentionnés au premier alinéa de l’article L. 461-1 du code de l’urbanisme[1].

    Ces dispositions prévoient, en particulier, que le droit de visite et de communication s’exerce dans le délai de six années suivant l’achèvement des opérations (Code de l’urbanisme, art. L. 461-1 alinéa 2).

    L’article L. 461-3 de ce code prévoit en outre que l’accès au domicile de celui qui s’oppose au droit de visite peut être autorisé par le juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés les lieux ou les locaux à visiter.

    Le cas échéant, l’ordonnance du juge des libertés et de la détention précise l’adresse des lieux à visiter, le nom et la qualité des agents habilités à visiter ces lieux ainsi que les heures auxquelles la visite peut intervenir.

    Aux termes de la décision commentée, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise que :

    • La requête de saisine du juge des libertés et de la détention doit permettre à ce dernier de s’assurer que le droit de visite sollicité intervient avant l’expiration du délai de six années suivant l’achèvement des opérations ;
    • En revanche, elle n’a pas à être assortie de circonstances qui justifieraient ce contrôle.

    Alors que le droit de visite constitue l’une des procédures permettant à l’administration de matérialiser l’exécution de travaux, aménagements ou de constructions en méconnaissance des exigences du code de l’urbanisme, il lui incombe toutefois, à défaut d’accord de l’occupant des locaux qu’elle entend visiter s’ils constitue un domicile, de démontrer au juge des libertés et de la détention la non-expiration de ce délai de six années alors pourtant que cette démonstration peut rendre nécessaire, précisément, la visite ainsi sollicitée.

    [1] Le préfet, l’autorité compétente en matière d’autorisation d’urbanisme, et tous officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l’Etat et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire ou le ministre chargé de l’urbanisme

  • Droit de visite : précisions quant à la preuve de l’impossible atteinte de l’occupant du domicile

    Le juge des libertés et de la détention doit s’assurer que les diligences normales ont été réalisées et peut tenir compte du comportement de l’occupant pour juger que ce dernier ne peut être atteint.

    Cour de cassation, troisième chambre civile, 26 mars 2026, 24-16.742, Inédit

    Le droit de visite et de communication mentionné aux articles L. 461-1 et suivants du code de l’urbanisme implique, lorsque les locaux visités constituent le domicile de leur occupant, que ce dernier donne son accord écrit à la visite, à défaut de quoi l’administration sollicite, du juge des libertés et de la détention, une ordonnance l’autorisant à procéder.

    Aux termes de l’article L. 461-3 du code de l’urbanisme, « Lorsque l’accès à un domicile ou à un local comprenant des parties à usage d’habitation est refusé ou que la personne ayant qualité pour autoriser l’accès à un tel domicile ou à un tel local ne peut être atteinte, les visites peuvent être autorisées par ordonnance du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés les lieux ou les locaux à visiter« .

    Il revient au juge des libertés et de la détention d’établir, le cas échéant, et à défaut de refus exprès de l’occupant, que ce dernier n’a pas pu être atteint par l’administration.

    Justifie sa décision le juge des libertés et de la détention qui relève :

    • que l’accès a été rendu impossible aux agents compétents aux motifs, d’une part, que la propriété était fermée et, d’autre part, que les ouvriers présents se sont opposés à l’exercice du droit de visite,
    • que le maître d’ouvrage ne s’est jamais présenté auprès des services de l’urbanisme alors que plusieurs procès-verbaux et arrêtés interruptif des travaux lui ont été notifiés,
    • que ce dernier n’a pas déféré aux convocations par la gendarmerie.

    La Cour de cassation veille ainsi à ce que des diligences normales aient été réalisées et tient compte du comportement de l’occupant, en particulier l’absence de réponse aux actes et courriers qui lui sont notifiés, pour retenir que ce dernier « ne peut être atteint », ouvrant ainsi la possibilité au juge des libertés et de la détention d’autoriser l’exercice du droit de visite et de communication.

  • Recherche des infractions et visite du domicile : l’occupant doit donner son assentiment par écrit

    Les fonctionnaires et agents compétents, agissant en vertu de l’article L. 480-17 du code de l’urbanisme, ne peuvent visiter le domicile qu’après avoir obtenu l’accord écrit de son occupant

    Cour de cassation, chambre criminelle, 17 février 2026, 25-80.482, publié au Bulletin

    Conformément aux dispositions de l’article L. 480-17 du code de l’urbanisme, les agents compétents ont la faculté de visiter tout local en vue de rechercher et de constater les infractions prévues par le code de l’urbanisme.

    S’agissant toutefois des locaux constituant des domiciles ou comportant des parties à usage d‘habitation, la visite ne peut intervenir qu’avec « l’assentiment de l’occupant ou, à défaut, en présence d’un officier de police judiciaire agissant conformément aux dispositions du code de procédure pénale relatives aux visites domiciliaires, perquisitions et saisies de pièces à conviction. Cet assentiment doit faire l’objet d’une déclaration écrite de la main de l’intéressé. Si celui-ci ne sait pas écrire, il en est fait mention au procès-verbal, ainsi que de son assentiment ».[1]

    En revanche, l’assentiment oral de l’occupant, y compris s’il est reporté sur le procès-verbal dressé à l’issue de l’opération de visite, ne satisfait pas aux dispositions précitées.

    Il en résulte que le juge qui, pour écarter les conclusions de nullité du procès-verbal, et face à l’absence d’assentiment écrit de l’occupant, relève que ce dernier n’a jamais fait état de son opposition y compris le jour de la visite par téléphone, méconnait les dispositions de l’article L. 480-17 du code de l’urbanisme.

    [1] Article L. 480-17, alinéa 3 du code de l’urbanisme

  • Point d’ordre de démolition en l’absence d’observations préalables du maire

    Si le juge répressif peut ordonner la mise en conformité ou la démolition des ouvrages irréguliers alors que le maire, entendu sur ce point, ne sollicite pas de telles mesures, voire fait état de son opposition, il ne peut toutefois les prononcer qu’après l’avoir entendu.

    Cour de cassation, chambre criminelle, 20 janvier 2026, 25-83.987, Inédit

    La juridiction répressive qui déclare le prévenu coupable d’infractions d’urbanisme statue également sur, soit la mise en conformité des lieux ou des ouvrages, soit sur la démolition des ouvrages irréguliers ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur, conformément aux dispositions de l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme.

    Le juge doit toutefois statuer à cet égard au visa des observations écrites du maire ou du fonctionnaire compétent, ou après son audition.

    L’absence d’avis dans le sens de la mise en conformité ou de la démolition ne lie pas le juge.

    En revanche, la décision qui prononce la démolition sans que le maire ou le fonctionnaire compétent aient été préalablement entendus ou mis à même de présenter leurs observations écrites encourt la censure.

  • Nul emprisonnement en l’absence de récidive légale

    Si l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme prévoit qu’une peine d’emprisonnement de six mois peut être prononcée, outre l’amende, en cas d’infraction d’urbanisme, c’est à la condition que le prévenu soit en situation de récidive légale

    Cour de cassation, Chambre criminelle, 20 janvier 2026, 24-82.363, Inédit

    Aux termes de l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme, « Le fait d’exécuter des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 et L. 421-5-3 en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre et les règlements pris pour leur application ou en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable est puni d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé« .

    Méconnaît ces dispositions la décision qui prononce, à l’encontre d’un prévenu reconnu coupable d’infractions au code de l’urbanisme une peine de deux mois d’emprisonnement avec sursis, en sus de l’amende, alors que ce dernier ne se trouve pas en situation de récidive légale.

  • L’infraction tenant à la violation du plan local d’urbanisme n’est constituée que si celui-ci est exécutoire

    La juridiction répressive, saisie d’un moyen en ce sens, doit donc s’assurer que le plan local d’urbanisme était exécutoire à la date des faits reprochés.

    Cour de cassation, chambre criminelle, 12 novembre 2025, 25-81.179, Inédit

    Le fait de réaliser des constructions, aménagements, installations ou travaux contraires aux dispositions du plan local d’urbanisme constitue une infraction, y compris si ces travaux ne sont pas soumis à l’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme.

    Il en va ainsi, par exemple, de la création de logements par division d’un immeuble existant sans création concomitante de places de stationnement alors que le plan local d’urbanisme exige de telles places, alors que la division, en tant que telle, n’a pas à faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme.

    L’infraction de méconnaissance du plan local d’urbanisme implique, toutefois, que ce dernier soit exécutoire et, donc, opposable.

    Rappelons à cet égard qu’en dérogation aux dispositions généralement applicables aux actes des collectivités territoriales, le plan local d’urbanisme (son approbation ou son évolution) ne devient exécutoire qu’à compter de la date de sa publication sur le « Géoportail de l’urbanisme » et, lorsque la commune n’est pas couverte par un schéma de cohérence territoriale, un mois après sa transmission au Préfet de département, conformément à l’article L. 153-23 du code de l’urbanisme.

    Aussi, pour déclarer un prévenu coupable de l’infraction de méconnaissance du plan local d’urbanisme, la juridiction répressive doit, lorsqu’elle est saisi d’un moyen en ce sens, s’assurer que celui-ci était exécutoire à la date des faits reprochés.

  • Le montant de l’astreinte ne peut être discuté au stade de son recouvrement.

    La personne condamnée à mettre un ouvrage en conformité ou à le démolir dans un délai déterminé, sous astreinte, ce en application de l’article L. 480-7 du code de l’urbanisme, ne saurait contester le montant de celle-ci au stade de son recouvrement.

    Cour de cassation, chambre criminelle, 24 juin 2025, n° 24-83.658, publié au Bulletin

    Lorsque la juridiction répressive ordonne au bénéficiaire de travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol un délai pour l’exécution de l’ordre de démolition, de mise en conformité ou de réaffectation, il a la faculté d’assortir son injonction d’une astreinte de 500 € au plus par jour de retard (article L. 480-7 du code de l’urbanisme).

    Si l’exécution n’est pas intervenue dans l’année de l’expiration du délai pour l’exécution de l’ordre de démolition, de mise en conformité ou de réaffectation, le tribunal peut, sur réquisition du ministère public, relever à une ou plusieurs reprises, le montant de l’astreinte, même au-delà du maximum prévu ci-dessus (article L. 480-7 alinéa 3 du code de l’urbanisme).

    La juridiction répressive déduit de l’absence d’exécution des mesures prescrites dans le délai fixé par la juridiction pénale le caractère insuffisant du montant de l’astreinte initialement fixé et justifie ainsi son relèvement (CA Chambéry, 25 février 2010, n° 09/01089).

    Le débiteur de l’astreinte ne saurait, au stade du recouvrement, en contester le montant en invoquant la disproportion du taux journalier au regard de ses droits fondamentaux.

    Tel est l’apport de la décision commentée.

  • Ordre de démolition, exécution provisoire et point de départ du délai fixé par le juge répressif

    Le point de départ du délai fixé par la juridiction répressive pour mettre en conformité ou démolir l’ouvrage est fixée à la date à laquelle la décision passe en force de chose jugée lorsque l’exécution provisoire a été prononcée.

    Cour de cassation, chambre criminelle, 24 juin 2025, n° 24-83.638, publié au Bulletin

    Lorsque le tribunal condamne une personne, physique ou morale, pour une infraction prévue aux articles L. 480-4 et L. 610-1 du code de l’urbanisme, il statut en même temps « soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur » (article L. 480-5 du code de l’urbanisme).

    La juridiction répressive a la faculté, en application des dispositions de l’article L. 480-7 du code de l’urbanisme :

    • de préciser le délai à l’issue duquel la mise en conformité ou la démolition devra être réalisée ;
    • d’assortir sa décision de l’exécution provisoire.

    Lorsque le tribunal assortit sa décision de l’exécution provisoire, le point de départ du délai se situe au prononcé du jugement.

    Il ne peut donc pas tout à la fois prononcer l’exécution provisoire et ordonner la remise en état dans un délai dont il précise qu’il commencera à courir deux mois après que sa décision soit passée en force de chose jugée, sauf à affecter sa décision de contradiction.

  • Droit de visite et de communication : les personnes autorisées à pénétrer par le JLD sont limitativement citées

    Les opérations de visite réalisées en présence de personnes non-expressément visées par l’ordonnance du juge des libertés et de la détention doivent être annulée, peu important le rôle joué par ces dernières.

    Cour de cassation, 3ème chambre civile, 28 mai 2025, n° 24-16.592, publié au Bulletin

    Le droit de visite et de communication mentionné aux articles L. 461-1 et suivants du code de l’urbanisme implique, lorsque les locaux visités constituent le domicile de leur occupant, que ce dernier donne son accord écrit à la visite, à défaut de quoi l’administration sollicite, du juge des libertés et de la détention, une ordonnance l’autorisant à procéder.

    Aux termes de l’article L. 461-3 du code de l’urbanisme, « Lorsque l’accès à un domicile ou à un local comprenant des parties à usage d’habitation est refusé ou que la personne ayant qualité pour autoriser l’accès à un tel domicile ou à un tel local ne peut être atteinte, les visites peuvent être autorisées par ordonnance du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés les lieux ou les locaux à visiter. L’ordonnance comporte l’adresse des lieux à visiter, le nom et la qualité des agents habilités à procéder aux opérations de visite ainsi que les heures auxquelles ces agents sont autorisés à se présenter » .

    Les personnes ainsi autorisées à exercer le droit de visite par l’ordonnance du juge des libertés et de la détention ne sauraient être « accompagnées » d’autres personnes, y compris lorsque la présence de ces dernières apparaît nécessaire à ce que la visite demeure paisible.

    Aussi, les opérations de visite réalisées en présence de personnes qui n’étaient pas autorisées par le juge des libertés et de la détention à pénétrer dans le domicile visité doivent être annulées.